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  随着我国房地产市场的日渐繁荣，房地产合同纠纷大量出现，其中，定金纠纷就是这里面较为突出的问题之一。实践中，房地产开发商与购房者之间、二手房交易的买方与卖方之间签订正式的合同之前，往往通过签订认购书或意向书等方式要求购房者交付购房定金，以此约束购房者与其签订正式的合同。

  购房者在交付定金后，如因种种原因未能与开发商或售房者签订正式的房屋买卖合同时，开发商或二手房出售方往往因此而拒绝返还购房者已交付的定金。

  在房屋买卖中，双方基本达成意向，购房人缴纳了定金，如果任何一方违约导致合同无法履行。则对实际交付的定金施行定金罚则，即：购房人违约则不能要求退定金，卖房人违约则需要双倍返还定金。

  如果买方全款购房则资金充足，履行付款义务问题不大，那么就要着重防范卖方的违约行为，可以约定较高数额的定金，如总价20%，这样就加大了卖主违约的成本，促使其及时办理过户手续。

  反之，由于定金罚则是把双刃剑，因此如果贷款买房的买主，假如没有较大把握办理房贷，应当适当降低定金的支付比例，特别是目前银行从严审核贷款的情况，一旦贷款没办法办理，那么假如没有其他约定，将导致需要向卖方承担违约责任。

  当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。也就是说，超过百分之二十的部分就不属于定金，不适用法律关于定金罚则的规定。

  甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，就乙方向甲方预订《 _____________ 》商品房事宜，订立本合同。

  第三条 乙方同意签订本合同时，支付定金人民币__________________ 元，作为甲、乙方双方当事人订立商品房出售合同的担保，签订商品房出售合同后，乙方支付的定金转为房价款。

  第五条 甲方同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房出售合同的附件。

  第六条 在本合同的第四条约定的预订期限内，除本合同第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房出售合同的，双倍返还已收取的定金;乙方拒绝签订商品房出售合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。

  第七条 有以下情况之一，乙方拒绝签订商品房出售合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金。

  1、甲乙双方在签订商品房出售合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋的品质、违约责任、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一致;

  2、 甲乙双方签订本合同后、签订商品房出售合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的。

  第八条 有以下情况之一，乙方拒绝签订商品房出售合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金：

  2、甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的抵押、预租、查封等事实的。

  1、如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还；卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。

  2、如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回；双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。

  3、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售（销售）契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。

  4、如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等做修改而导致签约未成，视为违约，买方违约的，定金不予返还；卖方违约的，应双倍退定金。